Acheter une propriété en Espagne
L'achat d'un bien immobilier en Espagne doit se faire sous la supervision d'un avocat spécialisé. Cette intervention est conseillée car, par le passé, les règles de construction dans certaines régions du sud de l'Europe ont parfois été bafouées, et le notaire local n'effectue pas les contrôles que l'on attend d'un notaire du nord de l'Europe.
Pourquoi est-il préférable de faire appel à un avocat plutôt qu'à un gestoria ou à un comptable pour un achat ?
Parce qu'un achat immobilier est, en soi, une opération juridique avec des implications financières importantes, et pour le dire avec une autre image ..., lors d'une opération, il vaut mieux être entre les mains d'un chirurgien (juridique) que d'un médecin généraliste ou d'une infirmière, surtout si l'achat ne se déroule pas comme il le devrait.
Sirejacob Legal & Tax Lawyers contrôle, conseille et assiste, et ce avec beaucoup d'expérience.
Par exemple, nous vérifions qui est le véritable propriétaire - afin que vous ne procédiez pas à l'achat d'un bien auprès d'un héritier qui n'a pas encore accepté l'héritage - et nous vérifions si le bien n'est pas grevé de dettes ou d'une infraction à la construction qui pourrait vous être imputée par la suite. Nous vérifions les plans de zonage de la zone et nous nous assurons de l'exactitude des données du bureau d'enregistrement et du registre foncier.
Si vous le souhaitez, nous intervenons activement dans la négociation du prix et nous nous assurons de la validité juridique du contrat d'achat.
Nous sommes présents lors de la signature de l'acte notarié et veillons à l'enregistrement correct du bien à votre nom, en tenant compte de toutes les obligations fiscales qui en découlent.
Nous intervenons également dans toutes sortes de procédures administratives relatives aux biens immobiliers en Espagne, depuis la déclaration ou la régularisation des travaux effectués sur le bien jusqu'à la vérification et la correction des données cadastrales et d'enregistrement.
Nous pouvons également vous représenter auprès de l'administration (fiscale) espagnole, de sorte que toute notification concernant votre bien soit notifiée à notre siège et que des mesures puissent être prises en temps utile si nécessaire. Cela permet d'éviter des surprises particulièrement désagréables si vous n'êtes pas en Espagne pendant plusieurs mois et que l'administration espagnole vous notifie ensuite un avis.
Par ailleurs, quelques points d'intérêt concernant l'achat d'une résidence secondaire en Espagne :
- numéro NIE ou numéro d'étranger pour toute personne souhaitant acheter en Espagne
- conditions actuelles du marché et prix
- prêt hypothécaire : possibilités
- attention aux paiements anticipés
- achat d'un immeuble neuf ou plutôt d'un bien « d'occasion » ?
- limitation des paiements en espèces
- transfert de la garantie de l'État au nom du vendeur (étranger)
- déclaration du bien en Belgique ou aux Pays-Bas
- droits d'enregistrement et autres frais
- acte notarié d'achat et enregistrement au nom des acheteurs
- impôt foncier et impôt sur la fortune
- attention portée à la construction de la nue-propriété / de l'usufruit
- raccordement des services publics
LE PROCESSUS D'ACHAT D'UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE
L'achat d'un bien immobilier en Espagne est un processus qui implique plusieurs acteurs tels que l'agent immobilier, l'avocat et le notaire. Parfois, on a l'impression que ces fonctions sont mélangées. Pourtant, chacun de ces acteurs a son propre rôle et ses propres responsabilités dans ce processus.
Quel est le travail du courtier ?
La profession d'agent immobilier n'est pas une profession réglementée dans la plupart des régions autonomes d'Espagne, contrairement à la Belgique. Il est donc important de bien sélectionner au préalable l'agent immobilier qui vous assistera dans la recherche de votre résidence secondaire. L'agent immobilier sélectionnera la maison de vos rêves en fonction de vos critères et vous guidera dans une évaluation critique des avantages et des inconvénients de la propriété. Dès que vous décidez de faire une offre sur la propriété, vous entrez déjà dans les eaux du travail de l'avocat en Espagne.
En quoi consiste le travail de l'avocat ?
En Belgique, en tant qu'acheteur, vous comptez entièrement sur l'intervention du notaire dans le processus d'achat. Le notaire belge ou français vous accompagne depuis l'offre jusqu'à l'enregistrement de l'acte au bureau des hypothèques.
En Espagne, la fonction notariale est beaucoup plus limitée et se concentre uniquement sur la composition d'un acte notarié basé sur les données fournies au notaire par les parties. C'est pourquoi il est fondamental d'être accompagné d'un notaire ou d'un avocat qui vous assistera dans l'offre, l'examen du bien, la rédaction du compromis, l'accompagnement de l'acte et toutes les opérations administratives après la signature de l'acte.
Quelles sont les étapes du processus d'achat ?
1. L'offre et la réservation
Vous faites l'offre d'un bien immobilier, de préférence déjà par l'intermédiaire de votre avocat, en indiquant clairement le prix que vous souhaitez acheter, le délai dans lequel vous pouvez acheter et les conditions suspensives. Si l'offre est acceptée, un contrat de réservation est signé avec un dépôt de garantie d'environ 3 000 ou 6 000 euros, ce qui retire le bien du marché pendant environ trois semaines.
2. Vérification et compromis
La période pendant laquelle le bien est retiré du marché permet à l'avocat de mener une enquête approfondie sur la légalité du bien (permis de construire ou infractions aux règles de construction), sur les dettes du bien (dettes municipales, hypothèques, saisies, communauté des copropriétaires) en général, et en plus sur des vérifications spéciales, telles qu'un éventuel potentiel d'extension, un droit de vue, un droit de passage, etc. Si cette vérification est positive, l'avocat rédige le compromis, conformément aux conclusions de la vérification, et il est signé par l'acheteur et le vendeur. Lors de la signature du compromis, il est d'usage de verser un acompte de 10 %. Le compromis prévoit expressément une date limite à laquelle l'acte notarié d'achat-vente doit être signé.
3. L'acte notarié
L'acte notarié est rédigé par le notaire, sur la base des constatations faites par l'avocat lors de l'examen du bien. Il comprend une description complète du bien. Une liste détaillée du prix d'achat et du mode de paiement est fondamentale. En outre, l'acte est ouvert aux conditions et déclarations que les parties souhaitent inclure dans cet acte conformément au compromis.
4. Droits d'enregistrement - enregistrement de l'acte
Après la signature de l'acte, l'acheteur dispose d'un mois pour payer les droits d'enregistrement, puis pour enregistrer l'acte au registre de la propriété. Là encore, cette tâche ne fait pas partie des fonctions du notaire en Espagne et est donc prise en charge par l'avocat. D'autres organismes, tels que la municipalité, le cadastre et les entreprises de services publics, seront également informés de l'arrivée du nouveau propriétaire.
Cette procédure est-elle différente lors de l'achat d'un bien sur plan?
Bien sûr, il y a des différences lors de l'achat d'un bien sur plan. Comme le bien est encore en cours de construction, l'enquête de l'avocat porte sur des points différents. Existe-t-il déjà un permis d'urbanisme ? En tant qu'acheteur, ai-je des garanties suffisantes en cas de faillite du promoteur ou de retard dans l'achèvement de la construction ?
Qu'en est-il du cahier des charges et des acomptes versés pendant le processus de construction ? Les nouvelles constructions comportent également des risques importants et il est donc fondamental d'être guidé dans ce processus.
Au moment de l'achèvement, un contrôle juridique supplémentaire est nécessaire avant de signer l'acte d'achat. Il est important de vérifier si le promoteur est suffisamment assuré pour les vices cachés qui n'apparaîtront qu'après l'utilisation effective du bien.
Toutefois, les formalités qui suivent la signature de l'acte pour le bien immobilier neuf sont les mêmes que pour l'achat d'un bien immobilier existant.