In deze bijdrage behandelen we de aankoop van Spaans onroerend goed via een Spaanse vennootschap. Af en toe krijgen kopers het voorstel de aandelen van een Spaanse vennootschap waarin een woning zit aan te kopen in plaats van rechtstreeks de woning. Dit wordt vaak door de verkoper voorgesteld als een klein wonder, maar toch is voorzichtigheid geboden. In sommige gevallen kan dit voordelen hebben, maar dit brengt ook risico’s met zich mee. Als een Spaanse woning opgenomen is in het kapitaal van een vennootschap, dan is dit meestal een Spaanse SL of Sociedad de Responsabilidad Limitada.

Wat met de schulden van de Vennootschap?

Bij een aankoop van de aandelen (participaciones) van zulke vennootschap koopt men alle rechten maar ook alle verplichtingen van de vennootschap. Het is daarom van uiterste belang na te gaan of de vennootschap fiscale schulden heeft.

Daarbij moeten ook alle bestaande overeenkomsten met de vennootschap worden nagegaan, omdat de overdracht van de aandelen niets wijzigt aan de juridische verplichtingen die de vennootschap in het verleden heeft aangegaan.

Bij het onderzoek voorafgaand aan de aankoop van de woning is er dus een dubbel onderzoek nodig: enerzijds de gebruikelijke juridisch – urbanistieke controle van het onroerend goed, en anderzijds de fiscale-boekhoudkundige controle van de vennootschap.

Is het waar dat er bij de aankoop via een vennootschap geen overdrachtsbelasting moet betaald worden?

Ja en neen. De aankoop van aandelen is in principe vrijgesteld van overdrachtsbelastingen.

U zal zeggen, dan is het toch makkelijk, dan koop ik inderdaad de aandelen van de vennootschap aan en dan bespaar ik de 7% overdrachtsbelastingen die ik zou moeten betalen als ik het onroerend goed rechtstreeks zou aankopen.

Zo eenvoudig is het natuurlijk niet, en de Spaanse wetgever heeft gezorgd dat de overdrachtsbelasting niet zo snel kan worden omzeild.

Artikel 108.2.a van de Spaanse wet op de Effectenmarkten (Ley Mercado de Valores) bepaalt immers dat als men de controle verwerft van een vennootschap waarvan de activa meer dan 50% bestaan uit onroerend goed met ligging in Spanje, men toch overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Wat is “controle”?

In grote lijnen betekent controle dat je met de aandelen die je hebt verworven effectief controle kan uitoefenen in de vennotenvergadering van de vennootschap. In de meeste gevallen verwerft men dus controle als men beschikt over net iets meer dan 50% van de aandelen (50% + 1). In dit geval ben je dan toch overdrachtsbelasting verschuldigd en die bedraagt dus 7% op de werkelijke waarde van het onroerend goed.

Toch is er enigszins een opening die de Spaanse fiscus heeft gecreeërd. In een fiscale ruling heeft hij immers beslist dat een echtpaar, gehuwd met gemeenschap van goederen, dat elk 50% van de aandelen van een “patrimoniumvennootschap” verwierf, niet kon beschouwd worden als een controleverwerving, waardoor de aankoop van die aandelen dus vrijgesteld was van overdrachtsbelasting. De huwelijksgemeenschap wordt namelijk niet beschouwd als één juridisch persoon, en kan dus niet beschouwd worden als de koper van de aandelen.

Omdat het in de praktijk toch vaak echtparen zijn die zulke vennootschappen verwerven, lijkt men op die manier toch aan de overdrachtsbelasting te ontsnappen. Let wel, rulings zijn niet eeuwig, en het is verstandig dit toch telkens te laten nagaan.

Zijn er ook belastingen bij verkoop?

Net zoals bij de verkoop van onroerend goed, waarbij de meerwaarde wordt belast aan een tarief van 19%, moet u als niet-ingezetene ook bij de verkoop van aandelen dezelfde meerwaardebelasting betalen maar dan uiteraard op de meerwaarde van de aankoop- en verkoopprijs van de aandelen.

Let wel, als je in plaats van de aandelen de woning laat verkopen door de vennootschap, dan val je niet onder het meerwaardenstelsel voor niet-residenten, maar dan zal de vennootschap belastbaar zijn (vennootschapsbelasting).

Sirejacob Legal & Tax