In deze behandelen we de aankoop van onroerend goed in Spanje via opsplitsing van naakte eigendom en vruchtgebruik. Dit kan in sommige gevallen een praktische oplossing zijn om het betalen van successiebelastingen in Spanje op een wettelijke manier te vermijden.

Het vruchtgebruik, "usufructo" in het Spaans, wordt geregeld in de artikelen 467 e.v. van het Spaans Burgerlijk Wetboek (Código Civil). De opgesplitste aankoop van naakte eigendom (nuda propiedad) en vruchtgebruik (usufructo) is een complexe materie die je niet eenvoudig kan samenvatten en die geval per geval moet bekeken worden.

Ik bespreek daarom deze materie aan de hand van een eenvoudig voorbeeld.

De heer en mevrouw Van Damme hebben de gezegende leeftijd van respectievelijk 70 en 69 jaar oud. Ze wensen aan hun tweede jeugd te beginnen in Spanje en kopen een woning aan van 150.000 EUR. Ze hebben twee kinderen, Marieke en Luc. Vader en moeder Van Damme wensen de naakte eigendom te laten aankopen door de kinderen en wensen zelf het levenslang vruchtgebruik van de woning te verwerven.

Wie koopt wat aan?

Bij het verlijden van de notariële aankoopakte kopen vader en moeder Van Damme het levenslang vruchtgebruik aan, waardoor zij tot hun dood van de woning kunnen genieten, dwz. dat zij over de woning kunnen beschikken, bewonen en zelfs verhuren en hier de vruchten van ontvangen. De kinderen Luc en Marieke kopen juridisch de naakte eigendom aan. De wederzijdse verplichtingen van de naakte eigenaars en vruchtgebruikers staan uitgebreid opgesomd in de wet maar leidt ons te ver in deze bespreking.

Hoeveel bedraagt de overdrachtsbelasting bij zo'n gesplitste aankoop?

Bij de aankoop van onroerend goed is de koper in Spanje overdrachtsbelasting verschuldigd (Dit zijn tarieven die afhankelijk zijn van de Comunidad Autonoma waar het onroerend goed is gelegen en schommelen tussen de 7% - 10%). Ook bij een opsplitsing in vruchtgebruik en naakte eigendom zal ditzelfde tarief op de totale waarde verschuldigd zijn.

De quota van de vruchtgebruikers en de naakte eigenaars in de eigendom wordt echter berekend op de leeftijd van de jongste vruchtgebruiker op het moment van aankoop van de eigendom. Hoe ouder de vruchtgebruikers, hoe kleiner dit percentage uiteraard zal zijn.

In ons voorbeeld is de jongste vruchtgebruiker 69 jaar oud. Aan de hand van de berekening die de Spaanse wetgever hanteert, bedraagt in ons voorbeeld de quota van de vruchtgebruikers 20% van de eigendom van het onroerend goed.

Het deel van de naakte eigenaars bedraagt dan uiteraard 80% van de eigendom.

Wanneer dooft het vruchtgebruik uit?

Bij levenslang vruchtgebruik dooft het vruchtgebruik uit op het moment van het overlijden van de laatste vruchtgebruiker. Zolang er een overlevende partner is zal er dus van het huis kunnen genoten worden door die overlevende partner.

Worden er successiebelastingen betaald bij het overlijden van de vruchtgebruikers?

Bij het overlijden van de laatste vruchtgebruiker gaat het vruchtgebruik automatisch over op de naakte eigenaars. Omdat er een automatische overgang plaatsvindt bepaalt de wet dat er geen successiebelasting is verschuldigd. Let wel, dit wil niet zeggen dat er helemaal geen belasting moet betaald worden. De Spaanse wetgeving bepaalt dat het zelfde soort belasting zal moeten betaald worden dan de belasting die bij de vestiging van het vruchtgebruik is betaald, in ons voorbeeld de overdrachtsbelasting dus.

Hoeveel moet er nu eigenlijk betaald worden bij het overlijden van de laatste vruchtgebruiker?

In ons geval moet er dus overdrachtsbelasting worden betaald op de quota van de vruchtgebruikers. Het quota bedraagt na onze berekening van hierboven 20%. De naakte eigenaars zullen dus overdrachtsbelasting op 20% van de reële waarde van de eigendom op het moment van de uitdoving van het vruchtgebruik verschuldigd zijn. Na betaling kan de overdracht zelfs zonder notariële akte worden ingeschreven in het Register van Eigendom. Dus een pak goedkoper dan successiebelastingen...

Sirejacob Legal & Tax 2024