Dans ce texte nous traitons l’achat de la propriété en Espagne par la classification de la propriété nue et l’usufruit. Cela peut dans certains cas, être une solution pratique pour éviter de manière légal de payer l’impôt sur l’héritage en Espagne.

L’usufruit, “usufructo” en espagnole, est dirigé par les articles 467 et suivants du Code civil espagnol (Código Civil). L’achat de propriété est divisé en propriété nue (nuda propiedad) et usufruit (usufructo) C´est une matière complexe qui est difficile à résumer et qui doit être pris en  considération cas-par-cas.

Par conséquent, je vais examiner cette matière en fonction d’un exemple simple.

Monsieur et madame Dupont ont l’âge béni de 70 et 69 ans. Ils souhaitent commencer leur deuxième jeunesse en Espagne et ils achètent une maison de 150.000 EUR. Ils ont deux enfants, Marie et Jean. Les parents souhaitent que l’achat de la propriété nue ce fait par leurs enfants et eux-mêmes veulent acquérir l’usufruit perpétuel du logement.

Qui achète quoi?

Lors du consentement de l’acte d'acquisition les parents Dupont achètent l’usufruit à vie, ce qui veut dire qu’ils peuvent profiter de leur logement jusqu’à leurs mort, c’est-à-dire qu’ils peuvent occuper, et même louer leur logement et recevoir les rentes de location. Les enfants Jea et Marie achètent juridiquement la propriété nue. Les obligations mutuelles des propriétaires nus et des usufruitiers sont largement énumérées dans la loi, mais nous amène trop loin dans cette matière.

Quel sont les droit de cession lors d’un achat divisé?

Lors d’un achat immobilier en Espagne l’acheteur doit payer les droits de cession (ce sont des taux qui dépendent de la Comunidad Autonoma où est situé l’immeuble et qui varient entre 7% et 10 %). Même avec une division en usufruit et propriété nue les mêmes taux seront appliqués sur le montant total dû.

Les parts des usufruitiers et de propriétaires nues sont cependant calculées sur l’âge du plus jeune usufruitier au moment de l’achat de la propriété. Plus âgés les usufruitiers, plus petit sera le pourcentage bien sûr.

Dans notre exemple le plus jeune usufruitier a 69 ans. Basé sur le calcul qu’utilise le législateur espagnol, la part des usufruitiers dans notre exemple, sera de 20 % de la propriété de l’immeuble.

La part des propriétaires nus sera donc bien sûr 80 % de la propriété.

Quand est-ce que l’usufruit s’arrête?

Dans l’usufruit à vie, l’usufruit s’arrête au moment du décès du dernier usufruitier. Aussi longtemps qu’il y a un conjoint survivant,  ce dernier pourra vivre dans la maison jusqu’à son décès.

Y a-t-il des droits de succession à payer au décès de l’usufruitier ?

Au décès du dernier usufruitier l’usufruit va automatiquement aux propriétaires nues. Parce que la transition se fait automatiquement, la loi ne prévoit aucun impôt sur les successions. Attention, cela ne signifie pas qu’il n’y a pas du tout de taxe à payer. La loi espagnole prévoit qu’il faudra payer le même genre de taxe qui a été versée lors de la mise en place de l’usufruit, dans notre exemple les droits de cession.

Combien doit-on effectivement payer à la mort du dernier usufruitier ?

Dans notre cas il y a des droits de cession à payer sur les parts de l’usufruit. Les parts, d’après notre calcul antérieur sont de 20 %. Les propriétaires nues ont donc 20 % de droits de cession à payer sur la valeur réelle de la propriété au moment de l’extinction de l’usufruit. Après le payement la propriété sera enregistrée même en l’absence de l’acte, dans le Registre de la propriété. Donc beaucoup moins cher que les droits de succession.

Sirejacob Legal & Tax mars 2012