In deze bijdrage behandelen we de belangrijkste kenmerken van de gemeenschap van huiseigenaren, genaamd Comunidad de Propietarios. In Spanje maken niet alleen flats maar ook veel vrijstaande woningen deel uit van een urbanisatie, en elke urbanisatie heeft zijn eigen Gemeenschap van Huiseigenaren die alle eigenaren van het complex/woonwijk verenigt.

Wat is de zogenaamde Ley de Propiedad Horizontal?

De Spaanse wetgever heeft de basiswetgeving vastgelegd in de Wet op de Horizontale Eigendom (Ley de Propiedad Horizontal). Naast deze basiswet wordt de dagelijkse werking van de Gemeenschap bepaald door de regels die zijn vastgelegd in de Statuten van de Gemeenschap.

Kunnen de statuten worden gewijzigd?

 Het wijzigen van deze Statuten is uitermate moeilijk. De wet verplicht immers unanimiteit van de Gemeenschap. Om die reden is het gebruikelijk om naast de Statuten interne regels vast te leggen (Normas de regimen interno). Het gaat hierbij om organisatorische regelgeving die niet wordt vastgelegd in de Statuten (bijvoorbeeld openingsuren van het gemeenschappelijke zwembad) en waarvoor dus geen unanimiteit is vereist. Een gewone meerderheid van de eigenaren volstaat om dit te wijzigen of op te stellen.

Wat is mijn aandeel in de Gemeenschap?

 Bij de oprichting van de Gemeenschap voor notaris en bij het opstellen van de Statuten krijgt elke eigendom een quota of een percentage in de Gemeenschap toegewezen. Dit percentage bevat zowel het privatieve gedeelte van elke eigenaar als een aandeel in de gemeenschappelijke delen van de urbanisatie of complex. Je quota of percentage kan je terugvinden in de Statuten van de Gemeenschap of in je eigendomsakte. Dit percentage is belangrijk om twee redenen:

-        De werkingskosten van de Gemeenschap worden verdeeld volgens dit percentage. Dus, hoe groter je percentage, hoe meer je zal opdraaien voor de kosten.

-        Je stem in de algemene vergadering van de Gemeenschap hangt af van je percentage. In sommige nieuwe complexen heeft de projectontwikkelaar veel appartementen in eigendom waardoor hij vaak zelfs een meerderheid van het stemrecht heeft en dus zijn wil aan de andere eigenaars kan opleggen. Denk hieraan als je een nieuwe flat koopt!

Welke verplichtingen heb ik als medeeigenaar van de Gemeenschap?

 De verplichtingen worden keurig opgesomd in de wet, maar de belangrijkste is uiteraard bijdragen aan het onderhoud van de Gemeenschap. Het niet betalen van de bijdragen leidt uiteindelijk tot een gerechtelijke procedure die kan leiden tot beslag en openbare verkoop van je eigendom. Sinds het uitbreken van de economische crisis zijn er al talrijke eigendommen geveild om te voldoen aan de bijdragen aan de Gemeenschap van eigenaren. Het is belangrijk erop te wijzen dat de wet elke Gemeenschap verplicht om jaarlijks een spaarpot aan te leggen om op die manier zware kosten het hoofd te bieden. Hierbij kan gedacht worden aan het vernieuwen van de lift, de wegen, uitgebreide schilderwerken, etc.

Als ik een woning koop, wat gebeurt er met de schulden van de vorige eigenaar?

 De schulden van de gemeenschapsbijdragen zijn verbonden aan de woning. Deze schulden gaan dus gewoon over op de nieuwe eigenaar,maar wel met een beperking in tijd, beperkt tot de schulden van het jaar van aankoop en het voorgaande jaar. Om die reden is het uitermate belangrijk om deze schulden na te gaan alvorens je eigendom te kopen. Dit bedrag kan worden afgehouden van de aankoopprijs, en om voorgaande reden wordt ook aan de eigendomsakte een certificaat van de Gemeenschap toegevoegd.

Wie zorgt voor de organisatie van de Gemeenschap?

 Elke Gemeenschap heeft een Algemene Vergadering van Eigenaars, een President, een secretaris en een administrator. De President is één van de mede-eigenaars en de secretaris en administrator wordt in de meeste urbanisaties overgelaten aan een professioneel kantoor met de nodige kwalificaties.

Wanneer vindt de vergadering plaats, hoe wordt ik opgeroepen en mag ik stemmen?

Minstens één keer per jaar wordt een Algemene Vergadering georganiseerd. De wet voorziet een minimum oproepingstermijn van 3 dagen, maar in de meeste Gemeenschappen voorzien de Statuten 1 of 2 weken. Het is belangrijk om dit na te gaan zodat u correct en tijdig wordt opgeroepen. Elke eigenaar die zijn bijdragen keurig heeft betaald mag meestemmen en het stemrecht hangt af van het percentage in de urbanisatie. Ook het stemmen per volmacht is mogelijk.

Ik ben niet akkoord met een goedgekeurd besluit, wat kan ik doen?

De meerderheid van de Gemeenschap kan zijn wil opleggen aan de minderheid. Toch zijn hier grenzen. De genomen besluiten kunnen worden aangevochten voor de rechtbank in de volgende gevallen:

-         Besluiten die ingaan tegen de wet of de Statuten van de   Gemeenschap

-         Besluiten die erg nadelig zijn voor de Gemeenschap en ten voordele van één of enkele eigenaars

-         Besluiten die erg nadelig zijn voor een eigenaar of besluiten genomen met misbruik van recht

Sirejacob Legal & Tax, januari 2024